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Calculadora de hipoteca: fija, variable o mixta
Cuánto pagarás cada mes, cuántos intereses en total y cuánto deberás al final de cada año, con el último Euríbor oficial.
Cómo se calcula la cuota
La cuota de una hipoteca se calcula normalmente con el sistema de cuota constante, también conocido como sistema francés 1: pagas lo mismo cada mes mientras no cambie el tipo, y cada cuota tiene una parte de intereses y otra de capital. Los intereses se calculan sobre lo que aún debes, así que al principio pesan más y la parte de capital crece con los años.
Fijo, variable o mixto
- Tipo fijo
- El tipo no cambia en toda la vida del préstamo, y la cuota tampoco.
- Tipo variable
- El tipo es un índice de referencia, como el Euríbor a 12 meses, más un diferencial. Se revisa en las fechas que fije el contrato y la cuota cambia con él.
- Tipo mixto
- Fijo durante los primeros años y variable después.
- Euríbor
- El índice al que suelen ir ligadas las hipotecas variables. El valor oficial es la media de cada mes, que calcula el EMMI y publica el Banco de España 2.
- Diferencial
- Lo que el banco suma al Euríbor. Se pacta al firmar y figura en la oferta.
En octubre de 2026 el Euríbor a 12 meses fue del 3,239 %, frente al 2,187 % de octubre de 2025 3,4. En una hipoteca variable, una subida así se nota en la cuota en la siguiente revisión. En las hipotecas variables firmadas con la ley actual, el interés no puede ser negativo y el contrato no puede poner un límite a la baja, la llamada cláusula suelo 5.
Antes de firmar
- Al menos 10 días naturales antes de la firma, el banco tiene que darte la FEIN, la ficha con las condiciones de la oferta, que le obliga hasta la firma, y la FiAE, que te advierte de las cláusulas más importantes 5.
- En ese plazo vas en persona al notario que elijas, como tarde el día antes de firmar. Te explica la oferta cláusula a cláusula y levanta un acta, gratis; sin ella no se puede firmar la escritura 5.
- La tasación la pagas tú. La gestoría, el notario de la escritura del préstamo y el registro de la propiedad los paga el banco 5.
¿Qué incluye la cuota de la calculadora?
Solo el capital y los intereses. No incluye los seguros, los impuestos ni los gastos de la compra, ni las comisiones del banco.
¿Por qué puede cambiar la cuota variable?
Porque en cada revisión el banco recalcula la cuota con el Euríbor del momento más el diferencial y con lo que te queda por pagar. La calculadora supone que el Euríbor se queda en su último valor, como hace la TAE variable oficial 2.
¿Puedo devolver la hipoteca antes de tiempo?
Sí, siempre, entera o en parte. La comisión máxima depende del tipo de interés y de los años que lleve el préstamo; lo explicamos en la guía de amortización anticipada 5.
Fuentes
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario. La cuota hipotecaria. clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/financiacion/hipotecas/guia-textual/primerospasoscon/Cuota_hipotecaria.html
- Circular 5/2012, de 27 de junio, del Banco de España, sobre transparencia de los servicios bancarios y responsabilidad en la concesión de préstamos. Texto consolidado, BOE. www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2012-9058
- Resolución de 3 de noviembre de 2026, del Banco de España, que publica los índices de referencia oficiales de octubre de 2026, entre ellos el Euríbor a un año. BOE-A-2026-23168. www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-23168
- Resolución de 3 de noviembre de 2025, del Banco de España, que publica los índices de referencia oficiales de octubre de 2025, entre ellos el Euríbor a un año. BOE-A-2025-22331. www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2025-22331
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Texto consolidado, BOE. www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2019-3814
Información general, no asesoramiento financiero. Las cifras de las calculadoras son estimaciones: las condiciones que valen son las de la oferta de tu banco. bancos.app no es un banco ni está vinculado a ninguna entidad.